Come vendere una casa data in donazione senza problemi ed in modo corretto? Cerchiamo di rispondere in modo esaustivo a questo quesito, esaminando nel merito le principali problematiche che possono insorgere nell’ambito di una donazione immobiliare. A tal proposito è bene precisare che sui beni immobili donati sussistono talvolta dei problemi di circolazione che si prospettano di fronte ad un venditore, che successivamente al ricevimento di un immobile in donazione, con la persona donante ancora in vita, decide di alienare il bene immobiliare oggetto della donazione.

Cerchiamo di fare chiarezza in materia di donazioni immobiliari.

Vendere casa proveniente da donazione, con donante ancora in vita

Nell’ambito delle donazioni immobiliari talvolta accade che un soggetto intende vendere una casa proveniente da donazione, con il donante ancora in vita.

Il rapporto dei dati statistici notarili nel nostro Paese riporta la stipulazione nell’anno 2017 di più di 135.000 atti di donazione immobiliare. Nel primo semestre dell’anno 2018 è stato inoltre registrato un incremento del 5 per cento relativo alla donazione di fabbricati ed un incremento del 4 per cento relativo alla donazione della nuda proprietà di fabbricati.

L’esame dei dati citati ha determinato un’esplicita richiesta d’attenzione da parte del Notariato, finalizzata a suggerire al legislatore l’eventualità di effettuare un intervento di riforma del diritto ereditario.

Secondo le ultime indiscrezioni, il progetto di riforma al quale sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato, ha delineato delle linee guide sulle quali intende svilupparsi, e nello specifico:

Ampliamento del patto di famiglia nell’ambito della sua applicazione

Il provvedimento ha lo scopo di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamigliari ed in termini generali, di semplificare il passaggio generazionale della ricchezza; nel merito il Consiglio sta valutando l’opportunità di un ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia. Quest’ultimo è oggi infatti limitato alle sole aziende e quote societarie.

L’obiettivo è invece quello di prevedere un così detto patto di famiglia allargato che dovrà essere concepito allo scopo di offrire stabilità ai trasferimenti realizzati in vita, nei confronti dei congiunti stretti, di beni differenti da quelli meramente produttivi. Da un punto di vista soggettivo l’obiettivo del Consiglio sembra invece essere quello di offrire la possibilità di stipulare un patto capace di fatto di coinvolgere il patrimonio di entrambi i coniugi (ognuno dei quali proprietario di determinati beni) che intendono distribuire i propri averi ai figli, senza operare una netta distinzione tra patrimonio del padre e patrimonio della madre.

Introduzione del certificato di successione

Altra novità che potrebbe prevedere il provvedimento, riguarda l’introduzione del certificato di successione: quest’ultimo ha il chiaro obiettivo di garantire certezza e stabilità ai trasferimenti immobiliari e patrimoniali ed in genere alle procedure ereditarie.

L’introduzione del certificato di successione è da intendersi come un vero e proprio atto notarile nel quale potranno essere contenuti:

  • L’eventuale accettazione dell’eredità (anche con beneficio di inventario), la rinuncia all’eredità e ancora la rinuncia all’azione di riduzione (ovvero agli accordi per l’integrazione dei diritti legittimari lesi) o la conferma di eventuali disposizioni testamentarie nulle (Ex Art. 590 c.c.).
  • Tutti i dati relativi alla devoluzione del proprio patrimonio ereditario, le generalità di ogni erede e/o legatario e dei relativi diritti agli stessi spettanti, e ancora i poteri della persona designata per l’esecuzione delle disposizioni testamentarie o per l’amministrazione della successione.

Superamento divieto patti successori

Il superamento del divieto di patti successori o almeno di quello rinunciatario, equiparerà il nostro ordinamento a quello svizzero, tedesco, austriaco e francese. Secondo il Consiglio è infatti giunto il momento anche per il nostro ordinamento giuridico di consentire ai futuri eredi la possibilità di rinunciare ai propri diritti, e nello specifico almeno a determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge oggetto di una probabile eredità futura.

Revisione qualifica legittima

Secondo il Consiglio sono finalmente maturi i tempi per operare una diversa qualificazione del diritto di legittima. Grazie alla riforma sarà possibile di fatto superare le grandi difficoltà di negoziazione dei beni oggetto di donazione.

Si può vendere una casa ricevuta in donazione? Come evitare i possibili rischi

Molte persone si chiedono se si può vendere una casa ricevuta in donazione; ecco come evitare tutti i rischi potenziali. Spesso e volentieri acquistare una casa in donazione è un’operazione che può rivelarsi particolarmente rischiosa. A tal proposito è opportuno sottolineare che una donazione è contestabile entro il termine di 20 anni, dal momento nel quale l’atto viene trascritto.

Una donazione è inoltre contestabile entro il termine di 10 anni dalla morte del donante. Con la contestazione, l’erede può di fatto riacquisire il bene donato, anche se quest’ultimo sarà già passato di proprietà.

Per proteggere una donazione l’erede potrà rinunciare alla contestazione, per mezzo di un vero e proprio atto formale che può essere sottoscritto quando il donante è ancora in vita. Per chiarire questo punto è importante citare una determinante fonte giurisprudenziale: trattasi della Sentenza n. 250/2017 emessa da Tribunale di Pescara, nella quale viene di fatto sottolineato quanto già riportato dal Tribunale di Torino con Sentenza 2298/2014.

Una persona che dona un immobile ad un parente o ad un soggetto terzo compie un atto in grado di danneggiare potenzialmente i legittimari: a questi ultimi la Legge accorda infatti sempre una quota minima relativa al patrimonio del de cuius, indipendentemente dalla volontà dello stesso.

Per tale ragione ai legittimari è offerta la possibilità di compiere l’azione di “riduzione della legittima”: trattasi di una causa proposta allo scopo di recuperare una parte dell’eredità spettante per Legge ai legittimari. E’ tuttavia bene precisare che l’azione di riduzione non può essere in nessun modo proposta superato il termine di 20 anni dalla trascrizione nei pubblici registri immobiliari della donazione. L’azione di riduzione non può inoltre essere proposta trascorsi 10 anni dall’apertura della successione. Una volta trascorsi questi tempi, qualora non venga intrapresa alcuna azione legale, la donazione diviene di fatto inattaccabile.

Tasse donazione bene immobile

Esaminiamo l’importante argomento del pagamento delle tasse per la donazione di un bene immobile. Le imposte relative ad una donazione immobiliare dipendono principalmente dal grado di parentela che intercorrerà tra il donante ed il donatario. Ecco un breve schema riassuntivo delle imposte per donazione immobiliare, in base al relativo grado di parentela.

  • Nel caso il beneficiario della donazione sia un coniuge in linea diretta del donante, in tal caso l’imposta di donazione verrà applicata solamente alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1.500.000 Euro.
  • Qualora il beneficiario della donazione sia il fratello o la sorella del donante, in tal caso l’imposta di donazione dovrà essere applicata solamente alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 100.000 Euro.
  • Qualora il beneficiario della donazione sia un soggetto portatore di handicap riconosciuto grave ai sensi della Legge numero 104 del 05.02.1992, in tal caso l’imposta di donazione sarà applicata solo alla parte dell’imponibile che supera la franchigia di 1.500.000 Euro.

Aliquote imposta donazione beni immobiliari

L’imposta viene ottenuta applicando alla base imponibile (decurtata della eventuale franchigia) le aliquote seguenti, che variano in base al differente rapporto di parentela tra donante e donatario.

  • Aliquota del 4 per cento per coniugi e parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente per ciascun beneficiario, Euro 1.000.000
  • Aliquota del 6 per cento per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente per ciascun beneficiario, Euro 100.000
  • Aliquota del 6 per cento sul valore totale (senza nessuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, in linea collaterale fino a rispettivamente il terzo grado
  • Aliquota dell’8 per cento da calcolare sul valore totale senza nessuna franchigia, per tutte le altre persone.

Per le donazioni di un immobile sono inoltre previste altre imposte e nello specifico:

  • Imposta ipotecaria (2 per cento del valore immobiliare)
  • Imposta catastale (1 per cento del valore immobiliare).

Ulteriori indicazioni su come vendere una casa data in donazione senza problemi

Nei paragrafi seguenti vi forniremo ulteriori delucidazioni e consigli su come vendere una casa data in donazione senza problemi.

Esaminiamo nel merito quali sono gli effetti della compravendita di una casa ricevuta in donazione. Come è immaginabile, molti acquirenti non intendono imbattersi in operazioni di compravendita che riguardano immobili in donazione; ciò è determinato dal fatto che gli acquirenti non vogliono incorrere in possibili problemi che queste operazioni talvolta riservano alle parti del contratto.

Altra ragione riguarda invece l’aspetto legato al mutuo per l’acquisto di una casa in donazione; le banche molto spesso non concedo infatti finanziamenti e mutui relativi all’acquisto di immobili per i quali sono avvenute operazioni che riguardano le donazioni. Ciò è comprensibile poiché un’eventuale riduzione o restituzione dell’immobile farebbe venir meno l’oggetto a garanzia del contratto di muto con l’istituto bancario.

Inoltre è bene aggiungere che una donazione può certamente essere considerata un pregiudizio per coloro che intendono acquistare un immobile; questo avviene poiché al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di vendita, senza indicazione che l’immobile in oggetto è soggetto a donazione, ci si potrebbe trovare nella condizione di richiesta di risoluzione del preliminare da parte del potenziale acquirente, il quale se avesse saputo come stavano in realtà le cose avrebbe deciso per l’acquisto di un altro immobile.

Queste situazioni rappresentano indubbiamente dei problemi concreti in grado di spaventare i possibili acquirenti di un immobile ed indirizzare conseguentemente la propria ricerca su altre unità immobiliari

L’importanza di affidarsi ad un professionista per l’acquisto di un immobile oggetto di donazione

Tanto premesso nei paragrafi precedenti è abbastanza per comprendere la grande importanza di affidarsi ad un professionista dotato di notevole esperienza nelle operazioni di compravendita di immobili oggetti di donazione per comprendere ed esaminare gli eventuali vincoli di un immobile oggetto di donazione.

Un professionista serio e competente saprà indicarvi se l’acquisto di un immobile oggetto di donazione, non rappresenta alcun rischio e problema, considerando in particolare le seguenti fattispecie, che sottolineano le situazioni nelle quali la donazione non può essere revocata:

  • Se è stata effettuata da più di vent’anni
  • Se la persona che ha effettuato la donazione dell’immobile è deceduta da più di dieci anni

Queste le condizioni che risolverebbero ogni problema per l’operazione di compravendita immobiliare.

Si può affittare una casa ricevuta in donazione?

Affittare una casa donata (ricevuta in donazione) è un’operazione assolutamente possibile, se all’atto della donazione si è usufruito del bonus prima casa.

L’affitto di un immobile ricevuto in donazione è inoltre compatibile anche con la condizione di residenza. Il proprietario che ha beneficiato dell’atto di donazione di una casa ha solamente l’obbligo di fissare la propria residenza presso il medesimo Comune ove si trova l’immobile agevolato, ma non anche allo stesso indirizzo.

Il beneficiario della donazione di una casa potrebbe pertanto mantenere la propria residenza ad esempio in un’altra via o piazza dello stesso territorio comunale, nel caso abbia disponibilità di una diversa abitazione.

Tuttavia per il proprietario della casa donata non è possibile mantenere la residenza presso la stessa abitazione in caso di locazione o presso altro immobile situato in Comune differente.

Volpe Assicurazioni: la speciale Polizza Donazioni

Volpe Assicurazioni – Agenzia Assicurativa Plurimandataria è il Vostro partner di fiducia al quale affidarvi per proteggere il valore degli immobili donati. Con Volpe Assicurazioni la donazione con vendita non è più un problema.

Una polizza per proteggere gli immobili donati

Sottoscrivendo la nostra speciale polizza donazioni, comprare, vendere o affittare un immobile donato non è più un problema. La polizia donazioni proposta da Volpe Assicurazioni è un prodotto assicurativo appositamente concepito ed ideato per sterilizzare tutti i rischi economici e finanziari di una eventuale azione di restituzione da parte degli eredi.

La nostra polizza assicurativa per gli immobili donati presenta innumerevoli vantaggi:

  • Potrete rendere più semplice la commercializzazione del vostro immobile, oggetto della donazione
  • Aumentare la possibilità di poter richiedere e beneficiare di mutui e finanziamenti bancari garantiti per la vostra proprietà ricevuta come donazione.

A cosa serve la nostra polizza donazione

La speciale polizza donazione di Volpe Assicurazioni vi garantisce dal rischio economico e finanziario conseguente all’azione di restituzione esercitabile da parte di un legittimario, in riferimento ad un immobile donato.

Secondo quanto disposto dal Codice Civile all’Articolo 769, la donazione rappresenta il contratto per mezzo de quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

Ovviamente tra i diritti oggetto di una donazione vi è l’acquisizione di diritti reali della proprietà, tra i quali emergono quelli relativi alla proprietà di beni immobili. Basti pensare il fatto che capita di consueto che un genitore decide di donare ad un discendete, per svariati motivi (ad esempio per aiutarlo a costruire una famiglia), la proprietà di un immobile.

Da un punto di vista giuridico il donatario andrà ad acquisire la proprietà e a disporne secondo le sue intenzioni.

La nostra speciale copertura assicurativa donazione prevede il pagamento di un indennizzo al beneficiario della polizza, nel caso in cui il bene di provenienza donativa sia oggetto di una controversia legale da parte dei legittimari che intendono rientrare in possesso del bene donato o ancora ottenerne il controvalore monetario.

I beneficiari della polizza sono i soggetti che hanno acquistato l’immobile di provenienza donativa e gli istituti di credito che ne hanno finanziato l’acquisto.

La nostra speciale polizza donazione è un’assicurazione con premio unico; il prezzo della nostra polizza donazione è calcolato in relazione al valore dell’immobile oggetto della donazione o in genere del bene donato.

Il contraente corrisponderà il premio una sola volta e per tutta la durata del contratto e la copertura sarà valida fino al compimento della prescrizione dei diritti di eventuali altri eredi.

Per avere maggior informazioni relative alla nostra speciale polizza donazione, non esitate a contattarci. Il nostro staff sarà lieto di rispondere ad ogni vostro quesito e necessità specifica, sempre pronto a fornirvi preventivi online e soluzioni personalizzate.