Quando si parla di polizza decennale postuma si intende un’assicurazione obbligatoria per legge che il costruttore di un immobile è tenuto a stipulare a beneficio dell’acquirente (o dell’assegnatario dell’immobile) per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi. A normare questo prodotto assicurativo il cui nome fa riferimento alla durata per cui la polizza interviene laddove ci siano problemi costruttivi alla data di ultimazione dell’immobile, è l’articolo 4 del Decreto Legislativo 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e trae origine dall’art. 1669 del c.c.

Decennale postuma e leggi: un iter specifico

Come affermato poc’anzi è l’art. 4 del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 a normare la decennale postuma. Questa legge è stata sancita per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, sia prima che dopo l’acquisto, e stabilisce che: “Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.

Il decreto che norma la polizza decennale postuma fornisce a operatori del settore assicurativo, costruttori e acquirenti, una struttura indicante il contenuto minimo della polizza assicurativa. Contenuto che può essere modificato esclusivamente nel caso in cui questo risulti maggiormente favorevole per il beneficiario, cioè l’acquirente.
Al momento del rogito, dunque, avvengono le seguenti situazioni:

  • il costruttore presenta copia della polizza e copia dell’attestazione di conformità;
  • l’assicuratore rilascia copia dell’attestazione di conformità al notaio che ne faccia richiesta;
  • nell’atto occorrerà indicare gli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità

La novità del decreto del Mise e l’obbligo del controllo tecnico

Il 5 novembre 2022 è entrato in vigore il decreto del MISE del 20 luglio 2022, n. 154 “Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005 n 122” (pubblicato in GU serie generale n. 247 del 21 ottobre 2022). All’interno di questo decreto è presente lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile previsto dall’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005 n 122. La polizza, in caso di vizi dell’immobile, consente a chi acquista la casa di far valere i propri diritti all’indennizzo. Cosa aggiunge il decreto del Mise? L’obbligatorietà del controllo tecnico di organismi (a loro volta accreditati da Accredia) di valutazione della conformità. In poche parole per assicurare l’operatività della garanzia assicurativa si rende sempre necessario che un controllore tecnico effettui con esito positivo le attività ispettive in corso d’opera, documentate nei rapporti di ispezione.

Quando si deve sottoscrivere la polizza decennale postuma

Per Legge vige l’obbligo di sottoscrizione dell’assicurazione decennale postuma da parte dell’impresa o della cooperativa edilizia se:

  • l’acquirente è un soggetto privato;
  • l’immobile non è ancora stato terminato e per esso garantisce l’impresa immobiliare;
  • l’impresa deve essere una ditta/un’azienda/una cooperativa e non un privato.

La decennale postuma ha una duplice funzione di tutela: infatti, se da una parte offre garanzie al proprietario qualora il costruttore non fosse in grado di ultimare il servizio per cui è stato pagato, dall’altra fornisce a quest’ultimo una tutela economica in caso di possibili danni materiali che l’immobile potrebbe subire.

Condizioni per la sottoscrizione di una polizza decennale postuma

E’ possibile sottoscrivere la polizza solamente nel rispetto di determinate condizioni, quali:

  • La realizzazione dell’immobile in osservanza delle normative vigenti all’epoca della costruzione, comprese quelle stabilite da organismi legalmente riconosciuti;
  • la realizzazione dell’immobile in conformità del capitolato allegato al contratto di vendita e sue eventuali modifiche e integrazioni, convenute dalle parti, anche su proposta della Direzione Lavori, e dettate da ragioni esecutive e/o costruttive o dal rispetto delle normative urbanistiche ed edilizie;
  • l’esecuzione con esito favorevole di tutte le prove richieste dalla normativa in vigore e i collaudi necessari per il rilascio del certificato di agibilità;
  • l’esecuzione con esito favorevole dal Controllore tecnico dei rapporti di ispezione.

Il massimale per la sottoscrizione di una polizza decennale postuma deve essere pari al 50% del valore dell’immobile con un minimo di 500 euro; la polizza scade naturalmente al termine dei dieci anni dalla sua sottoscrizione.

Cosa copre la decennale postuma

La decennale postuma, che è bene sia sempre essere abbinata ad una polizza Car, in generale prevede la copertura dei danni che colpiscono “l’involucro” ossia la parte esterna dell’immobile. Nel dettaglio e con alcune sue estensioni copre:

  • Danni derivanti da rovina totale della costruzione;
  • danni derivanti da rovina parziale della costruzione;
  • danni derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere;
  • danni causati da vizio del suolo o per difetto della costruzione, e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione;
  • danni materiali e diretti alle impermeabilizzazioni delle coperture dell’Immobile, riconducibili a fatti della costruzione avente come diretta conseguenza la mancata tenuta all’acqua delle impermeabilizzazioni stesse, verificatisi e denunciati a partire dalla data di ultimazione dei lavori e fino al 10° anno compreso;
  • danni materiali e diretti a pavimentazioni e a rivestimenti dell’Immobile – entrambi di tipo ceramico, lapideo o ligneo – dovuti a loro distacco o rottura e riconducibili a grave difetto di posa in opera;
  • danni materiali e diretti dovuti a distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali o dei rivestimenti esterni dell’Immobile dal supporto sul quale sono applicati e riconducibili a grave difetto di posa in opera.

In caso di costruttori inadempienti, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di escutere la fideiussione. Quest’ultima è prevista dal decreto del Ministero della Giustizia, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 24 agosto 2022, rientrando nell’alveo delle nuove garanzie previste per chi sceglie di acquistare un immobile in costruzione.

Cosa non copre la polizza decennale postuma

Non rientrano nelle attività previste dalla polizza:

  • danni conseguenti a vizi palesi o vizi occulti dell’Immobile comunque noti al Contraente o ai Beneficiari prima della decorrenza della presente assicurazione e comunque prima della stipula del contratto di compravendita o di assegnazione. Per i danni conseguenti a vizi occulti noti solo al Contraente, la Società si impegna a indennizzare comunque i Beneficiari riservandosi di esperire azione di rivalsa nei confronti del Contraente e dei suoi aventi causa;
  • danni cagionati da normale assestamento;
  • danni di natura estetica, viraggi di colore, condensa e muffe;
  • danni riconducibili agli art.1667 e 1668 del Codice Civile, salvo che non abbiano causato la rovina totale o parziale, ovvero l’evidente pericolo di rovina o i gravi difetti di cui all’articolo 1669 stesso codice;
  • danni indiretti, danni consequenziali, difetti di rendimento e/o prestazione dei beni assicurati;
  • interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria; danni conseguenti a mancata o insufficiente manutenzione;
  • danni da deperimento o logoramento che siano conseguenza naturale dell’uso o del funzionamento o causati dagli effetti graduali del tempo;
  • spese di demolizione e sgombero, salvo eccezioni menzionate in polizza;
  • spese per riprogettazione, modifiche, prove, miglioramenti, anche se sostenute con riferimento ad un sinistro indennizzabile;
  • danni a seguito di terremoti o di cause di forza maggiore;

Dove sottoscrivere la polizza decennale postuma

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